DSR 기준 총부채원리금상환비율 계산법

DSR(총부채원리금상환비율)은 금융기관이 개인의 대출 한도를 산정할 때 사용되는 중요한 지표입니다. 개인이 감당할 수 있는 부채 상환 능력을 평가하기 위해 활용되며, 대출자의 소득 대비 부채 상환 부담을 나타냅니다. 이 글에서는 DSR의 개념, 기준, 계산법을 상세히 설명합니다.

1. DSR이란?

1.1 DSR의 정의

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 개인의 연간 소득 대비 모든 부채의 연간 상환액 비율을 의미합니다. 이는 대출자가 얼마나 많은 소득을 대출 상환에 쓰는지 보여주는 지표로, 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 핵심적으로 사용됩니다.

DSR은 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 측정하며, 금융 기관에서 대출 신청 시 개인의 상환 능력을 평가하는 기준으로 활용됩니다.

1.2 DSR의 필요성

DSR은 대출자의 상환 능력을 현실적으로 평가하기 위해 만들어졌습니다. 기존의 DTI(총부채상환비율)가 주택담보대출의 이자 상환 부담만을 반영했다면, DSR은 모든 대출의 원리금(이자와 원금)을 모두 포함해 대출 상환 부담을 평가하는 지표입니다. 이로 인해, DSR은 더 정확하고 포괄적인 대출자의 재정 상태 평가를 가능하게 합니다.

 

DSR 계산기

 

2. DSR 기준

2.1 금융 당국의 DSR 규제

2021년 7월부터 금융 당국은 DSR 규제를 강화했습니다. 이는 가계 부채의 증가를 억제하고, 개인의 과도한 대출을 방지하기 위한 조치입니다. 주요 규제 내용은 다음과 같습니다.

• 개인별 DSR 규제: 개인의 DSR이 일정 수준을 초과하면 추가 대출이 어려워집니다. 2021년 기준으로 2억원 이상의 대출을 받으려면 DSR이 40%를 넘지 않도록 제한되었습니다. 이후 2022년에는 대출 총액 1억원 이상 대출자에게도 개인별 DSR 규제가 확대 적용되었습니다.
• 은행별 DSR 기준: 은행은 개별 대출자가 아닌 전체 대출의 평균 DSR이 일정 비율을 넘지 않도록 관리해야 합니다. 이를 통해 금융 기관에서 과도한 대출을 방지하고 안정적인 대출 관리를 유도하고 있습니다.

2.2 소득 구간별 DSR 기준

개인의 소득에 따라 적용되는 DSR 비율도 달라집니다. 금융기관마다 소득 구간에 따라 대출 한도를 다르게 적용할 수 있으며, 소득이 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있는 구조입니다.

 

DTI 계산방법

LTV 계산

 

3. DSR 계산법

3.1 DSR 계산 공식

DSR 계산은 간단한 공식에 따라 이루어집니다.

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 / 연간 소득) × 100

여기서 중요한 점은 "모든 대출"이라는 부분으로, 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금 상환액이 포함됩니다.

3.2 DSR 계산 예시

실제 DSR 계산 예시를 통해 이해를 돕겠습니다.

예시 1:

• 연간 소득: 6,000만원
• 주택담보대출 원리금 상환액: 연간 2,400만원
• 신용대출 원리금 상환액: 연간 600만원

이 경우, DSR 계산은 다음과 같습니다.

DSR = (2,400만원 + 600만원) / 6,000만원 × 100 = 50%

따라서, 이 대출자의 DSR은 50%로 계산됩니다. 이는 연 소득의 50%를 대출 상환에 사용하고 있다는 의미입니다.

3.3 연간 원리금 상환액 계산법

DSR 계산에서 중요한 요소 중 하나는 연간 원리금 상환액을 정확하게 계산하는 것입니다. 이는 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.

• 주택담보대출: 원리금 균등 상환 방식으로 대출을 받은 경우, 매년 갚아야 할 원금과 이자 금액을 합산합니다.
• 신용대출 및 기타 대출: 대출 기간 동안 매년 상환해야 할 금액을 기준으로 계산됩니다. 이자만 갚는 기간이 있는 대출일 경우, 그 기간 동안의 이자도 포함하여 계산합니다.
• 할부금: 자동차 할부금이나 전자제품 할부금 역시 DSR 계산에 포함됩니다. 매년 갚아야 할 할부금액을 소득 대비 상환액에 포함시킵니다.

3.4 변동금리 대출과 DSR

변동금리 대출을 받은 경우, 금리가 올라갈수록 DSR도 함께 증가할 수 있습니다. 금리가 상승하면 원리금 상환 부담이 커지기 때문에, 향후 금리 변동성을 고려해 여유 있는 상환 계획을 세워야 합니다.

 

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4. DSR 적용에 따른 대출 한도 관리

4.1 대출 한도에 미치는 영향

DSR이 높을수록 추가 대출을 받기가 어려워집니다. 금융 기관은 대출자의 상환 능력을 평가할 때 DSR을 기준으로 대출 한도를 제한하며, 대출자가 감당할 수 있는 범위 내에서 대출을 실행합니다.

만약 DSR이 40%를 초과한다면, 주택담보대출이나 신용대출을 추가로 받을 때 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 이는 개인의 부채 상환 부담을 줄이고 금융 시스템의 안정성을 유지하기 위한 중요한 조치입니다.

 

4.2 소득 증대 방법을 통한 DSR 개선

대출 한도를 늘리기 위한 방법 중 하나는 소득을 증대시키는 것입니다. 소득이 증가하면 자연스럽게 DSR이 낮아져 추가 대출이 가능해질 수 있습니다. 소득 증대는 승진, 이직, 추가적인 투자 수익 등 다양한 방법으로 달성할 수 있습니다.

4.3 대출 상환 전략

DSR을 효과적으로 관리하기 위해서는 계획적인 대출 상환 전략이 필요합니다. 대출 상환 전략은 다음과 같은 방법을 포함할 수 있습니다.

• 조기 상환: 신용대출이나 고금리 대출을 우선적으로 상환하여 DSR을 줄일 수 있습니다.
• 상환 계획 재조정: 대출 상환 기간을 연장하거나 월 상환액을 조정하여 부담을 줄이는 방법도 고려할 수 있습니다.
• 여유 자금 확보: 급격한 금리 상승이나 상환 부담이 늘어날 가능성을 대비해 여유 자금을 마련해 두는 것이 중요합니다.

결론

DSR은 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 있어 매우 중요한 지표로, 금융기관이 대출 한도를 산정하는 데 필수적으로 사용됩니다. DSR 계산법을 정확히 이해하고, 자신의 재정 상황을 객관적으로 분석하는 것은 대출 관리에 있어 필수적입니다. 국가는 DSR 기준을 엄격히 적용해 가계 부채를 관리하고 있으며, 개인도 자신의 상환 능력을 고려해 합리적인 대출 전략을 세워야 합니다.

이를 통해 DSR을 관리하고, 건전한 대출 계획을 세워 재정적 안정성을 유지할 수 있습니다.